2016年1月份香港樓股齊跌，連訪港旅客都跌，又話加息又話港元有機會被大鱷追撃，不利因素接踵而來，不過香港人的銀行存款超過十萬億仲未計加上資產（磚頭），其實香港人自開埠以來財富最多就是現在，其中一個指標可以看到香港人消費有幾強：本港去年2015年到訪日本的旅客量，突破一百五十萬人次，比前年2014年100萬人次急增六成半，是日本第四大旅客來源地，僅次於內地、南韓及台灣。日本去年入境的旅客總量急升四成七，達到一千九百七十多萬人次。其中，來自內地的旅客量，倍增至近五百萬人次。來自台灣及南韓客量分別有三百六十萬及四百萬人次，升幅介乎三成至四成半。菲律賓及越南到訪日本的旅客量，去年亦升四成半至四成九。大家試想一下每一位香港人到日本平均消費一萬元一次（機票連酒店加購物）150萬人次每人洗1萬港幣等於150億港幣（實際數字肯定唔止）如果計埋買樓簡直係天文數字，呢個消費力非常強勁。

大家看到以上數字有一點需要解讀的就是香港人去日本90%以上是消費購物旅遊，而越南訪日人次急升，主要是留學及打工賺錢的，香港人是洗錢，越南人是搵錢，兩者有分別。點解忽然日本需要那麼多外勞？因為整體經濟蓬勃發展起來，日本人囗老化勞動人囗唔夠，好多基層工種例如飲食業d洗碗打雜，建築業勞動技工，及日文翻譯中文的店鋪零售業，都需要輸入外勞，旅遊業帶旺零售業，而日圓近幾年下跌超過三成，非常有利出口業，例如近期有一款日本即食杯麵，筆者有位老友近年在香港經營日本零食引進呢款由大阪大學研究所研發出來的魚湯杯麵賣到30多元都賣斷市，可以話係繼中國人把發熱廁所板掃光之後，連杯麵都賣光，可以話呢幾年做日本生意應該有好多工作機會。加上負利率消息，剛剛日本央行實施負利率政策，呢個消息一定刺激物業資產上升，日圓則下跌，美元兌日圓曾經升至121以上，利率及樓市息息相關。

講返2016年日本東京及大阪個樓市先，雖然日本巳進入冬天，本地日本人買樓租樓都唔活躍，但係香港人、上海人、台灣人都湧來東京及大阪睇樓，特別係農曆新年的假期，筆者日本同事報告說每天到東京及大阪看樓客人keep住每天有5-6組客人，打爆全公司的員工，因為通常兩位同事帶一組客，一個開車七人車，一個介紹樓盤，5-6組客已經full booking了！相信農曆年期間筆者要帶多幾位香港同事跑去東京及大阪幫手帶客睇樓先搞得掂！ 查詢 www.c21-tokyo.com